종부세 기본공제 14억 — 사는 집과 안 사는 집이 5억 갈린다

부동산 세금은 오랫동안 하나의 질문 위에 서 있었다. "몇 채 가졌나." 2026년 세제개편안은 그 질문을 바꾼다. 새 질문은 "얼마짜리를, 실제로 쓰고 있나"다.

정부는 8월 초 내국세 10개와 관세법을 포함한 11개 세법의 개정 사항을 담은 「2026년 세제개편안」을 발표했다. 부동산 항목의 변화가 가장 크고, 그중에서도 종합부동산세 기본공제가 갈라지는 대목이 핵심이다.

이 문서는 무엇이 어떻게 바뀌는지, 언제부터인지, 그리고 아직 확정되지 않은 것이 무엇인지를 정리한다.

1. 기본공제 — 같은 1주택이 5억 갈린다

기본공제는 보유 주택의 공시가격 합계에서 먼저 빼 주는 금액이다. 이 금액을 넘는 부분만 과세표준이 되므로, 공제가 커지면 세금은 그만큼 아래로 내려간다.

개편안의 구조는 단순하다. 살고 있으면 2억을 더 주고, 살지 않으면 3억을 뺀다. 같은 한 채인데 공제가 14억 원과 9억 원으로 갈리니 차이는 5억 원이다. 공시가격이 그 사이에 있는 주택이라면 종부세를 내느냐 안 내느냐 자체가 거주 여부로 결정된다.

여기서 흔한 오해를 하나 정리한다. 공시가격은 시세가 아니다. 정부가 매년 산정해 고시하는 가격이고 통상 시세보다 낮게 잡힌다. 따라서 "공제 14억"은 시세 14억짜리 집이 아니라 그보다 비싼 집까지 덮는다. 자기 집이 해당되는지 보려면 시세가 아니라 공시가격을 확인해야 한다.

2. 2027년과 2028년 — 단계별 시행표

세율표 통합이 이번 개편의 두 번째 축이다. 현재는 다주택자에게 별도의 높은 세율표가 적용된다. 개편안은 그 구분을 없애고, 대신 가액에 따른 누진만 남긴다. 채 수로 벌하지 않고 금액으로 매기겠다는 것이다.

이 변화의 방향은 계산해 보면 명확하다. 싼 집을 여럿 가진 사람의 부담은 줄고, 비싼 집을 한 채 가지고 살지 않는 사람의 부담은 늘어난다. 실제로 한 매체는 공시가격이 그대로여도 시세 60억 원대 아파트의 실거주 1주택자가 연 1100만 원을 더 내게 되는 계산을 제시했다 — 즉 실거주라고 해서 모두 감세가 되는 것은 아니고, 가액이 충분히 높으면 공제 2억 증가분을 세율·공정시장가액비율 변화가 넘어선다.

양도세 쪽에서는 장기보유보다 장기거주에 무게가 실린다. 10년을 실제 살면 장기거주 공제가 80%까지 올라가는 구조가 거론된다. 보유만 한 기간보다 산 기간을 인정하겠다는, 종부세와 같은 방향의 설계다.

3. 부동산 밖에서 바뀌는 것

이번 개편안은 부동산만 다루지 않는다.

가업상속공제는 방향이 엇갈린 항목이다. 한도는 600억 원에서 1,000억 원으로 크게 늘렸지만, 피상속인의 경영기간 요건을 10년에서 30년으로 올렸다. 문을 넓히면서 동시에 자격을 좁힌 셈이다. 실제로 30년을 경영한 창업자의 승계에 혜택이 집중되고, 중간에 인수한 기업은 적용받기 어려워진다.

정부가 밝힌 개편 기본방향은 네 가지다 — 반도체 호조를 넘어선 잠재성장률 반등 지원, 서민·중산층과 청년 등 민생 지원 및 지방 지원, 공정과세를 위한 조세개혁, 세제 합리화와 납세 편의 제고.

4. 자주 나오는 질문

공시가격은 어디서 보나. 부동산공시가격 알림 서비스에서 주소로 조회할 수 있다. 종부세 판정은 이 값 기준이다.

공동명의면 어떻게 되나. 종부세는 인별 과세가 원칙이라 각자의 지분에 대해 계산된다. 1세대 1주택 특례의 적용 방식은 명의 구성에 따라 달라지므로, 개편안의 실거주 요건이 공동명의에 어떻게 적용되는지는 시행령을 봐야 확정된다.

'실거주'는 어떻게 증명하나. 이번 발표에는 판정 요건의 세부가 담기지 않았다. 전입신고 여부, 실제 거주 기간, 예외 사유(직장·질병 등) 같은 조건은 시행령 사항이다. 이 문서에서 가장 불확실한 부분이 여기다.

지금 팔거나 사야 하나. 이 지면은 매매를 권하지 않는다. 다만 시점은 적어 둔다 — 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주 공제 개편은 2028년 시행이 정부안이고, 그 전에 국회 심의가 남아 있다.

5. 남은 것 · 확인되지 않은 것

가장 중요한 미확인 사항부터 적는다. 일부 보도는 1세대 1주택 과세기준이 거주 여부와 무관하게 12억에서 14억으로 오른다고 전했고, 다수 보도는 실거주 14억·비거주 9억으로 갈린다고 전했다. 이 문서는 다수 보도를 따랐으나, 최종 조문으로 확인해야 한다. 공정시장가액비율 인상 폭과 세율 구간 세부 수치도 매체마다 표기가 달라 정부 상세본 대조가 필요하다.

그리고 전제 하나를 반복한다. 여기 적힌 모든 것은 정부안이다. 세법은 국회를 통과해야 확정되고, 발표안과 최종 법률이 달라지는 일은 드물지 않다.

세금이 실제 지갑에 닿는 경로에 관심이 있다면 「금리인하가 내 예금·대출에 오는 경로」를, 물가 지표를 읽는 법은 「미국 CPI란」을 함께 보면 도움이 된다.