전세대출 실거주 요건 — 한 번도 안 살았으면 2027년부터 막힌다
Under South Korea's August 13, 2026 housing measures, single homeowners in the Seoul metropolitan area who have never actually lived in the apartment they own will be barred from jeonse loans starting January 1, 2027 — one day of registered residence by either spouse counts as an exception
2026년 8월 13일 발표된 부동산 대책에 따라, 수도권·규제지역에 아파트를 보유한 1주택자가 그 집에 본인도 배우자도 한 번도 실거주한 적이 없으면 2027년 1월 1일부터 전세대출을 받을 수 없다. 신규 대출뿐 아니라 만기 연장도 원칙적으로 막히며, 배우자 중 한 명이 하루라도 실거주한 이력이 있으면 예외로 인정된다
3줄 요약
- 적용 대상 — 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 중, 본인도 배우자도 그 집에 실거주 이력이 전혀 없고 가족이 아닌 사람에게 임대 중인 경우
- 시행 시점 — 2027년 1월 1일부터. 신규 대출과 만기 연장 모두 원칙적으로 제한된다
- 함께 조정된 것 — 1주택자 전세대출 보증비율이 기존 80~90%에서 70~80%로 낮아지고, 가계대출 증가율 목표는 1.5%에서 3%로 상향됐다
핵심 질문
- 전세대출 실거주 요건이 뭐야
- 집을 사놓고 한 번도 살지 않은 1주택자에게 전세대출을 내주지 않겠다는 규제다. 2026년 8월 13일 부동산 대책에 담겼고 2027년 1월 1일 시행된다. 핵심은 '보유'가 아니라 '실거주 이력'을 기준으로 삼는다는 점이다.
- 나도 해당돼
- 네 조건이 모두 맞을 때만 해당된다. ①수도권 또는 규제지역의 아파트를 보유한 1주택자이고 ②그 집에 본인도 배우자도 실거주한 이력이 전혀 없으며 ③현재 그 집을 가족이 아닌 사람에게 임대 중이고 ④본인은 다른 집에 전세로 살면서 전세대출을 받으려는 경우다. 하나라도 어긋나면 대상이 아니다.
- 하루만 살았어도 되는 거야
- 발표된 기준으로는 그렇다. 본인 또는 배우자 중 한 명이 하루라도 실제 거주한 이력이 있으면 예외로 분류된다. 다만 '실거주 이력'을 무엇으로 입증하는지 — 전입신고 기록만으로 충분한지, 추가 확인이 있는지 — 세부 기준은 아직 공개되지 않았다.
8·13 대책에서 가장 많은 검색을 만든 항목은 공급 물량도, 세제도 아니었다. 전세대출이다.
이유는 단순하다. 이 규제는 집을 몇 채 가졌는지가 아니라 그 집에 살았는지를 묻기 때문이다. 1주택자가 대상이라는 점도 그렇다.
1. 한 문장으로
수도권에 아파트를 사놓고 한 번도 살지 않은 채 남에게 세를 준 1주택자는, 2027년 1월 1일부터 자기 전세대출을 받을 수 없다.
'한 번도'와 '남에게'가 모두 조건이다. 하나라도 어긋나면 대상이 아니다.
2. 대상인지 판별하는 네 가지 질문
| # | 질문 | 해당하면 |
|---|---|---|
| 1 | 수도권 또는 규제지역의 아파트를 보유한 1주택자인가 | 다음 질문으로 |
| 2 | 본인도 배우자도 그 집에 실거주한 이력이 전혀 없는가 | 다음 질문으로 |
| 3 | 그 집을 가족이 아닌 사람에게 임대 중인가 | 다음 질문으로 |
| 4 | 본인은 다른 집에 전세로 살며 전세대출을 받으려 하는가 | 규제 대상 |
네 개가 모두 '예'일 때만 대상이다. 하나라도 '아니오'면 이 규제와 무관하다.
가장 자주 걸리는 것이 2번이다. 배우자 중 한 명이라도 하루 실거주한 이력이 있으면 예외로 분류된다.
3. 무엇이 막히나 — '안 빌려준다'가 아니라 '보증을 안 선다'
이 규제가 실효를 갖는 구조를 이해하면 강도가 보인다.
은행의 전세대출은 대부분 주택금융공사 등 보증기관의 보증을 전제로 나간다. 보증이 없으면 은행이 자체적으로 위험을 다 떠안아야 하므로 사실상 취급하지 않는다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 규제 방식 | 보증 공급 중단 |
| 실질 효과 | 은행 대출 자체가 사실상 불가 |
| 적용 범위 | 신규 대출 + 만기 연장 |
만기 연장까지 포함된다는 점이 이 규제의 무게다. 이미 전세대출을 쓰고 있는 사람도 시행 이후 연장 시점에 걸릴 수 있다는 뜻이다. 다만 시행 전 체결분에 어떤 경과 규정이 붙는지는 아직 공개되지 않았다.
4. 함께 조정된 숫자 두 개
이 규제는 단독으로 나온 것이 아니다. 8·13 대책에는 방향이 다른 항목이 함께 담겼다.
| 항목 | 이전 | 이후 | 방향 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 전세대출 보증비율 | 80~90% | 70~80% | 조인다 |
| 가계대출 증가율 목표 | 1.5% | 3% | 푼다 |
한쪽은 조이고 한쪽은 푼다. 정부가 밝힌 취지는 투기성 수요를 줄이고 그 여력을 실수요자 쪽으로 돌린다는 것이다.
보증비율 인하는 대상이 더 넓다. 실거주 이력이 있는 1주택자도 보증 한도가 낮아지므로, 같은 전세보증금이라도 받을 수 있는 대출액이 줄어든다.
5. 시간표
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026년 8월 13일 | 대책 발표 |
| 2026년 하반기 | 은행·보증기관 시행 세칙 마련(예정) |
| 2027년 1월 1일 | 시행 |
발표와 시행 사이에 약 4개월 반이 있다. 세부 기준이 이 기간에 나온다.
6. 자주 묻는 것
Q. 지방 아파트도 해당되나? 발표 기준은 수도권과 규제지역이다. 규제지역의 구체적 범위가 시행 시점에 어떻게 확정될지는 확인되지 않았다.
Q. 부모님께 세를 준 경우는? 가족이 아닌 사람에게 임대 중인 경우가 조건이므로, 가족 임대는 문언상 대상이 아니다. 다만 '가족'의 범위를 어디까지 보는지 세부 기준이 공개되지 않았다.
Q. 직장 때문에 못 산 경우는? 불가피한 사유에 대한 예외 인정 여부와 절차가 아직 공개되지 않았다. 발표된 예외는 '본인 또는 배우자의 실거주 이력'뿐이다.
Q. 실거주 이력은 어떻게 증명하나? 전입신고 기록이 기준이 될 가능성이 크지만, 그것만으로 충분한지 추가 확인이 있는지 확정된 기준은 나오지 않았다.
Q. 아파트가 아니면? 발표 문언은 아파트를 대상으로 한다. 빌라·오피스텔 등에 어떻게 적용되는지 이 지면이 확인하지 못했다.
7. 남은 것 · 확인되지 않은 것
입증 방법이 정해지지 않았다. '한 번도 안 살았다'를 무엇으로 판정하는지가 이 규제의 실제 강도를 결정하는데, 그 기준이 아직 없다.
경과 규정이 없다. 시행 전 체결된 대출의 연장에 어떤 규정이 적용되는지 확인되지 않았다.
예외 사유가 좁다. 공개된 예외는 실거주 이력 하나뿐이고, 직장 발령·질병 등에 대한 언급이 없다.
은행 세칙이 나오지 않았다. 실제 창구 적용은 은행별 세칙과 보증기관 심사 기준이 나온 뒤에야 확정된다.
부동산 대책 관련 이전 기사는 「8·13 부동산 대책」과 「종부세 실거주 14억」에 있다.