낙찰가율이란 — 8월 전국 84.7%인데 서울만 97%인 이유
A winning-bid ratio is the price a property fetched at court auction divided by its appraised value, expressed as a percentage. It is not the discount from market price, because the appraisal is usually set six months to a year before the sale date, so a ratio above 100 percent can mean prices rose since the appraisal rather than that bidders overpaid. Three numbers are published together and are routinely confused. The winning-bid ratio measures price. The sale rate — how many of the properties put up actually sold — measures whether buyers showed up at all. The average number of bidders measures competition on the ones that did sell. In the August 2026 report published by GG Auction on September 7, nationwide apartment auctions showed 3,614 properties offered, a 35.4 percent sale rate down 1.9 points, an 84.7 percent winning-bid ratio down 0.7 points and falling for a third straight month, and 5.3 bidders on average, unchanged. Seoul's ratio fell 4.0 points to 97.0 percent while Gyeonggi's rose 3.0 points to 89.8 percent, its highest in two years, and Gyeonggi's sale rate fell 11.4 points at the same time
낙찰가율은 법원 경매에서 실제 낙찰된 금액을 그 물건의 감정가로 나눈 비율이다. 시세 대비 할인율이 아니다 — 감정평가는 보통 매각일보다 6개월에서 1년 앞서 이뤄지므로, 낙찰가율이 100%를 넘었다면 응찰자가 비싸게 샀다는 뜻이 아니라 감정 이후 값이 올랐다는 뜻일 수 있다. 함께 발표되는 숫자가 셋인데 자주 뒤섞인다. 낙찰가율은 값을 재고, 낙찰률(경매 진행 건수 중 실제 팔린 비율)은 사람이 왔는지를 재며, 평균 응찰자 수는 팔린 물건에 붙은 경쟁을 잰다. 지지옥션이 2026년 9월 7일 발표한 8월 경매동향보고서에서 전국 아파트는 진행 3,614건, 낙찰률 35.4%(전월 대비 1.9%포인트 하락), 낙찰가율 84.7%(0.7%포인트 하락, 3개월 연속 내림세), 평균 응찰자 5.3명(전월과 동일)이었다. 서울 낙찰가율은 4.0%포인트 내린 97.0%, 경기는 3.0%포인트 오른 89.8%로 2년 만의 최고치였고, 같은 달 경기 낙찰률은 11.4%포인트 급락했다
3줄 요약
- 정의 — 낙찰가 ÷ 감정가. 감정가는 매각보다 6개월~1년 앞서 정해지므로 시세 대비 할인율이 아니다
- 세 숫자 — 낙찰가율은 값, 낙찰률은 사람이 왔는지, 평균 응찰자 수는 팔린 물건의 경쟁. 세 개가 반대로 움직일 수 있다
- 8월 실측 — 전국 84.7%(3개월 연속 하락)·낙찰률 35.4%·응찰자 5.3명. 서울 97.0%(−4.0%p), 경기 89.8%(+3.0%p)
핵심 질문
- 낙찰가율이 뭐야
- **낙찰가 ÷ 감정가 × 100 이다.** 법원 경매에 나온 물건의 **감정평가액**을 분모로, 실제 **낙찰된 금액**을 분자로 놓은 비율이다. 예를 들어 감정가 5억원짜리 아파트가 4억 2000만원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 **84%** 다. **가장 흔한 오해는 이것을 '시세 대비 할인율'로 읽는 것이다.** 분모는 시세가 아니라 **감정가**다. 그리고 감정평가는 매각일 당일이 아니라 **경매 개시 무렵**, 통상 매각보다 **6개월에서 1년 앞서** 이뤄진다. 그래서 두 가지가 따라온다. **① 낙찰가율 100% 초과가 이상한 값이 아니다.** 감정 이후 시세가 올랐다면 감정가보다 비싸게 낙찰되는 것이 정상이다. **② 같은 낙찰가율이라도 시장 국면에 따라 뜻이 다르다.** 값이 오르는 국면의 90%와 내리는 국면의 90%는 실제 할인 폭이 다르다. **낙찰가율은 시세가 아니라 '반년 전 평가와 오늘 값의 차이'를 재는 숫자에 가깝다.** 그래서 이 지표는 절대 수준보다 **방향과 연속성**으로 읽는 것이 정확하다 — 8월 전국 84.7%라는 숫자 자체보다 **3개월 연속 하락**이라는 사실이 더 많은 것을 말한다.
- 낙찰률하고 낙찰가율은 다른 건가
- **완전히 다른 것을 잰다. 이름이 비슷해서 가장 자주 뒤섞이는 지점이다.** 경매 통계는 보통 세 숫자가 함께 나온다. **① 낙찰률 = 낙찰 건수 ÷ 진행 건수.** 경매에 부쳐진 물건 중 실제로 팔린 비율이다. **'사람이 왔는가'를 잰다.** ② **낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가.** 팔린 물건이 **얼마에** 팔렸는지를 잰다. ③ **평균 응찰자 수.** 팔린 물건 하나에 몇 명이 붙었는지, 즉 **경쟁의 밀도**를 잰다. **세 숫자는 서로 반대로 움직일 수 있고, 실제로 2026년 8월 경기도가 그랬다.** | 경기도 8월 | 값 | 전월 대비 | |---|---|---| | 낙찰가율 | 89.8% | **+3.0%p** | | 낙찰률 | 37.7% | **−11.4%p** | **값은 올랐는데 팔린 비율은 급락했다.** 모순이 아니다. 살 만한 물건에만 사람이 몰리고 나머지는 유찰되면 이 조합이 나온다. **팔린 것만 놓고 보면 값이 세지만, 시장 전체로는 거래가 얼어붙은 상태다.** 낙찰가율 하나만 보고 '경기 부동산이 살아났다'고 읽으면 정반대로 해석하게 된다.
- 2026년 8월 경매 숫자는 어땠나
- **전국은 약세, 서울은 하락, 경기는 갈렸다.** 지지옥션이 **2026년 9월 7일** 발표한 8월 경매동향보고서 기준이다. | 지역 | 낙찰가율 | 전월 대비 | 낙찰률 | 전월 대비 | 평균 응찰자 | |---|---|---|---|---|---| | **전국** | **84.7%** | −0.7%p | 35.4% | −1.9%p | 5.3명 | | **서울** | **97.0%** | **−4.0%p** | 37.1% | −1.2%p | 6.1명 | | **경기** | **89.8%** | **+3.0%p** | 37.7% | **−11.4%p** | 5.9명 | | 인천 | 79.1% | −1.3%p | 32.7% | −7.4%p | 6.0명 | 전국 아파트 경매 **진행 건수는 3,614건**으로 전월보다 소폭 줄었고, **평균 응찰자 수는 5.3명으로 전월과 같았다.** 전국 낙찰가율 84.7%는 **3개월 연속 하락**이다. **읽을 지점은 셋이다.** ① **서울의 4.0%포인트 하락이 이번 달 가장 큰 낙폭**이다. 97.0%는 여전히 높은 값이지만 방향이 꺾였다. ② **경기 89.8%는 2024년 8월(90.2%) 이후 2년 만의 최고치**다. 다만 같은 달 낙찰률이 11.4%포인트 빠졌다는 점을 함께 봐야 한다. ③ **모든 지역에서 낙찰률이 내렸다.** 값보다 **거래가 성립하는 비율**이 먼저 움직이고 있다는 뜻이고, 이는 대출 규제와 세제 강화로 매수심리가 위축된 국면과 방향이 같다(「8·13 부동산 대책 정리」·「종부세 기본공제 14억」).
낙찰가율 100%가 '비싸게 샀다'는 뜻이 아니다. 분모가 시세가 아니라 반년 전 감정가이기 때문이다. 이 하나만 알아도 경매 기사의 절반은 다르게 읽힌다.
1. 정의: 무엇을 무엇으로 나눈 값인가
`` 낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100 ``
감정가 5억원짜리 아파트가 4억 2000만원에 낙찰되면 84% 다.
| 흔한 오해 | 실제 |
|---|---|
| "시세 대비 할인율이다" | 분모는 시세가 아니라 감정가다 |
| "100% 넘으면 비싸게 산 것이다" | 감정 이후 값이 올랐다는 뜻일 수 있다 |
| "낮을수록 싸게 산 것이다" | 물건의 하자·권리관계가 반영된 결과일 수 있다 |
핵심은 시차다. 감정평가는 매각일이 아니라 경매 개시 무렵, 통상 매각보다 6개월~1년 앞서 이뤄진다. 그래서 낙찰가율은 시세가 아니라 "반년 전 평가와 오늘 값의 차이" 를 재는 숫자에 가깝다.
그러므로 이 지표는 절대 수준보다 방향으로 읽는다. 8월 전국 84.7%라는 값 자체보다 3개월 연속 하락이라는 사실이 더 많은 것을 말한다.
2. 세 숫자가 각각 다른 것을 잰다
| 지표 | 계산 | 재는 것 |
|---|---|---|
| 낙찰률 | 낙찰 건수 ÷ 진행 건수 | 사람이 왔는가 |
| 낙찰가율 | 낙찰가 ÷ 감정가 | 팔린 것이 얼마에 팔렸나 |
| 평균 응찰자 수 | 응찰자 ÷ 낙찰 건수 | 팔린 물건의 경쟁 밀도 |
세 숫자는 반대로 움직일 수 있다. 2026년 8월 경기도가 정확히 그랬다.
| 경기도 8월 | 값 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 낙찰가율 | 89.8% | +3.0%p |
| 낙찰률 | 37.7% | −11.4%p |
값은 올랐는데 팔린 비율은 급락했다. 모순이 아니다. 살 만한 물건에만 사람이 몰리고 나머지는 유찰되면 이 조합이 나온다. 팔린 것만 보면 값이 세지만, 시장 전체로는 거래가 얼어붙은 상태다.
낙찰가율 하나만 보고 "경기 부동산이 살아났다"고 읽으면 정반대로 해석하게 된다.
3. 2026년 8월 실측
지지옥션이 2026년 9월 7일 발표한 8월 경매동향보고서 기준이다.
| 지역 | 낙찰가율 | 전월 대비 | 낙찰률 | 전월 대비 | 평균 응찰자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전국 | 84.7% | −0.7%p | 35.4% | −1.9%p | 5.3명 |
| 서울 | 97.0% | −4.0%p | 37.1% | −1.2%p | 6.1명 |
| 경기 | 89.8% | +3.0%p | 37.7% | −11.4%p | 5.9명 |
| 인천 | 79.1% | −1.3%p | 32.7% | −7.4%p | 6.0명 |
전국 아파트 경매 진행 건수는 3,614건, 평균 응찰자 수는 5.3명으로 전월과 같았다.
읽을 지점 셋.
- 서울의 −4.0%포인트가 이번 달 최대 낙폭이다. 97.0%는 여전히 높지만 방향이 꺾였다.
- 경기 89.8%는 2024년 8월(90.2%) 이후 2년 만의 최고치다. 단, 같은 달 낙찰률이 11.4%포인트 빠졌다.
- 네 지역 모두 낙찰률이 내렸다. 값보다 거래 성립 비율이 먼저 움직인다.
4. 왜 지금 이 숫자가 움직이나
경매 지표는 일반 매매 시장보다 늦게, 그러나 더 뚜렷하게 움직인다. 값이 떨어져서 경매에 나오는 것이 아니라, 대출이 막히고 거래가 끊긴 뒤 몇 달 지나 물건이 쌓이기 때문이다.
2026년 하반기 국면은 그 조건과 맞물려 있다 — 대출 규제와 세제 강화로 매수심리가 위축됐고(「8·13 부동산 대책 정리」·「종부세 기본공제 14억」), 전세대출 실거주 요건 같은 제도 변화도 예고돼 있다(「전세대출 실거주 요건」). 경매 물건이 쌓이는데 응찰자 수는 그대로라면, 다음 달 낙찰률이 먼저 내려간다.
5. 남은 것과 확인되지 않은 것
- 낙찰률 하락폭이 매체마다 다르다. 경기 11.4%포인트와 수도권 10.9%포인트는 집계 범위가 다른 값으로 보이나 원 보고서로 대조하지 못했다.
- 지지옥션 원 보고서를 확보하지 못했다. 본문 수치는 보도 인용값이다.
- 감정평가 시점의 '6개월~1년'은 실무 관행이다. 사건별 편차가 크다.
- 진행건수 3,614건의 범위가 매체마다 다르게 표기된다. 본문은 아파트 기준으로 적었다.
- '2년 만의 최고'는 보도 인용이다. 원 시계열로 대조하지 않았다.